Mál nr. 76/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 76/2023

Sameiginleg lóð. Bílastæði. Skipting.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 12. júlí 2023, beindu húsfélögin A 40, B 42, C 44 og D 46, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. september 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. september 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. október 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. desember 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð fjöleignarhúsanna A 40, 42, 44 og 46. Álitsbeiðendur eru húsfélög fyrir hvert fjöleignarhús en gagnaðili er eigandi eignarhluta í húsi nr. 44. Ágreiningur er um hvort bílastæði við húsin fjögur séu í sameign allra. Einnig hvort lóðinni hafi verið skipt í fjóra hluta þannig að um sameign sumra sé að ræða.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að öll bílastæðin séu sameign allra samkvæmt skjali sem gefið hafi verið út af opinberum aðila, byggingaryfirlýsing 11. ágúst 2016, og hún gildi framar eignaskiptayfirlýsingu, dags. 2. janúar 2016, sem hafi einungis verið undirrituð af byggingaraðilum húsanna.

Kröfur gagnaðila eru:

Að viðurkennt verði að hin sameiginlega lóð sem húsin fjögur standi á sé skipt í 25% hluta fyrir hvert hús samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu.

Að viðurkennt verði að framkvæmd á uppsetningu á rafhleðslustöð fyrir tvo tengla, sem feli í sér tvö bílastæði í sameiginlegri og óskiptri sameign á mathluta húss nr. 44 sé leyfileg án samþykkis húsfélaga í húsum nr. 40, 42 og 46.

Í álitsbeiðni segir að til standi að taka nokkur stæði, jafnvel við hvert hús, og leggja þar lagnir og setja upp hleðslustöðvar. Um þessa framkvæmd sé ekki deilt og sjái allir álitsbeiðendur hagkvæmni og nauðsyn í slíkri framkvæmd. Aftur á móti hafi komið upp álitamál um það hvort merkt bílastæði tilheyri virkilega þeim íbúðum sem þau séu merkt þar sem engir eigendur eftir framkvæmdaaðila hafi samþykkt skriflega slíka sérmerkingu bílastæða en í framkvæmd hafi þurft samþykki allra eigenda til breytinga á slíkri hagnýtingu að skipta upp stæðum og sérmerkja þau hverri íbúð.

Forsaga málsins sé sú að árin 2016-2017 hafi fyrirtækin E ehf. (nú F ehf.) og G 44-46 ehf. á einni sameiginlegri lóð, landnúmer X, byggt öll þessi fjögur fjölbýlishús. Fyrirtæki hafi bæði verið í eigu sama aðila, H ehf. Sami einstaklingur hafi gert eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll húsin fjögur og hafi þær allar verið innfærðir til þinglýsingar 22. janúar 2016. 

Það sem hafi vakið furðu í þessum eignaskiptayfirlýsingum sé að annars vegar að í þeim sé lýst á hverja íbúð að „Eignin skiptist í […], merkt bílastæði og hlutdeild í sameign allra X“ og hins vegar undirritun á allar fjórar eignaskiptayfirlýsingarnar fyrir hönd allra íbúðanna 60 forsvarsmenn E ehf. og G 44-46 ehf., en ekki kaupendur, núverandi eigendur eða fyrrverandi eigendur.

Í byggingarlýsingu sem hafi verið móttekin og samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa 11. ágúst 2016 segi: Bílastæði eru alls 105 sameiginleg fyrir hús nr. 40, 42, 44 og 46 við A.

Fulltrúar stjórna allra álitsbeiðenda hafi spurst fyrir og leitað hafi verið til löggiltra fasteignasala, lögfræðinga, fasteignasala, Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, þinglýsingardeildar Sýslumannsins á I og byggingarfulltrúa J en enginn af þessum aðilum hafi viljað taka af skarið og segja hvort gildi, eignaskiptayfirlýsingin sem sé með lóðarteikningu samþykkta af skipulags- og byggingarfulltrúa 23. október 2015 eða byggingarlýsing sem hafi verið samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa 11. ágúst 2016.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann eigi merkt bílastæði við hús nr. 44. Það komi fram í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu en ekkert sé athugavert við það hverjir hafi undirritað hana, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús. Merkta stæðið sé því séreign íbúðar gagnaðila.

Ágreiningur lúti að uppsetningu rafhleðslustöðvar við hús nr. 44 á lóðinni. Vegna þessa sé einnig álitamál milli eigenda fjöleignarhúsanna hvort eigendur í húsi nr. 44 geti sett upp rafhleðslustöð án samþykkis eigenda hinna húsanna. Nánar tiltekið lúti ágreiningur að því hvort húsin standi á sameiginlegri lóð, sbr. eignaskiptayfirlýsing. Lóðin A 40-46 sé leigulóð í eigu J og komi meðal annars fram í eignaskiptayfirlýsingu að hún sé í óskiptri sameign allra séreigna. Í eignaskiptayfirlýsingunni segi enn fremur að blokkirnar séu með einn matshluta fyrir sig. A 44 standi á matshluta 03 og komi beinlínis fram að hlutdeild hvers matshluta 01, 02, 03 og 04 sé 25% í lóðinni sem skiptist svo innbyrðis niður á séreignir matshlutanna.

Vísað sé til 7. tölul. 17. gr. laga um fjöleignarhús og reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna og fleira í fjöleignarhúsum, nr. 910/2000, sem og 22. tölul. 1.2.1. gr. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Í byggingarlýsingu sé fyrst og fremst fjallað um húsið sjálft, byggingu þess og búnað fremur en lóð eða eignaskiptayfirlýsingu yfir lóðinni. Í 4.3.9. gr. byggingarreglugerðar sé gerð nánari grein fyrir því sem fram eigi að koma í byggingarlýsingu. Samkvæmt d lið segi að a.m.k. skuli gera grein fyrir: Stærð lóðar, nýtingarhlutfalli, heildarfjölda bílastæða og fjölda bílastæða fyrir fatlaða. Þar af leiðandi megi telja að þess sé ekki krafist í byggingarlýsingu að tekið sé fram hver eignaskiptingin sé, líkt og krafist sé í eignaskiptayfirlýsingu sbr. áðurnefndan 7. tölul. 17. gr. laga um fjöleignarhús. Byggingarlýsing og eignaskiptayfirlýsing hafi því ólík markmið. Sem kaupandi að íbúð þar sem segi í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu að merkt bílastæði fylgi fasteigninni eigi hann eðli málsins samkvæmt að geta treyst því.

Í 24. gr. reglugerðar nr. 910/2000 sé fjallað um sérstakar eignaskiptayfirlýsingar og segi beinlínis í 1. málsl: Þegar matshlutarnir eru fleiri en einn á lóð er heimilt að gera sjálfstæða eignaskiptayfirlýsingu fyrir hvern matshluta, enda komi þar fram hlutfallstala matshlutans í sameign allra, til dæmis sameiginlegri heildarlóð. Líkt og áður komi fram segi í eignaskiptayfirlýsingu fyrir hús nr. 44 að hlutdeild hvers matshluta í lóð sé 25%. Eigendur í húsi nr. 44 byggi á því að sé matshluti 03 séreign húss nr. 44, líkt og túlka megi af eignaskiptayfirlýsingu, þurfi ekki samþykki annarra eigenda fyrir því að setja upp rafhleðslubúnað á matshluta 03, þ.e. á tvö ómerkt stæði við hús nr. 44, samkvæmt 33. gr. b. laga um fjöleignarhús, og einnig sbr. 2. mgr. 26. gr. sömu laga.

Í gildandi deiliskipulagi að A komi fram í breytingu á deiliskipulagi að gert sé ráð fyrir að heildarfjöldi bílastæða sé 105 og þar af séu 6 fyrir hreyfihamlaða, sbr. skipulagsuppdrátt. Þá séu 99 stæði samtals fyrir þá sem ekki séu hreyfihamlaðir en 60 af þessum stæðum fylgi séreignarhluta íbúa, þ.e. íbúðunum. Stæðin sem séu ómerkt og sameiginleg séu því 39 á öllu bílastæðinu. Það þýði, að ekki séu allar blokkir með jafn mörg ómerkt stæði, en að meðaltali séu 9,75 stæði ómerkt við hverja blokk sé miðað við 25% hlutdeild hvers matshluta í lóðinni líkt og fram komi í eignaskiptayfirlýsingu.

Áætlun húss nr. 44 sé að setja upp rafhleðslustöð með tveimur tenglum í tvö ómerkt bílastæði í nærumhverfi hússins. Þessi bílastæði séu ekki þinglýst á íbúð og yrðu notuð fyrir rafhleðslu. Í 33. gr. c. laga um fjöleignarhús sé fjallað um ákvörðun um hleðslubúnað fyrir rafbíla við eða á sameiginlegu og óskiptu bílastæði. Þá segi að fari hlutfall bílastæða, sem notuð séu undir hleðslu rafbíla, umfram 2/3 hluta sameignlegra og óskiptra bílastæða þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 2. mgr. 33. gr. c. Séu bílastæðin, sem ekki séu þinglýst, í sameign allra húsanna fari fjöldi bílastæða áætlaðra undir rafhleðslu við hús nr. 44 ekki umfram helming þeirra bílastæða né 2/3 hluta þeirra.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í greinargerð gagnaðila séu rakin ýmis rök og lagagreinar en gagnaðili hafi bætt við öðru máli, sem húsfélögin í húsum nr. 40, 42 og 46 hafi verið búin að neita að vera mótaðilar í fyrr en búið væri að veita álit í þessu máli.

Að auki hafi gagnaðili bætt því við í afstöðu sinni gagnvart upprunalegu máli að viðurkennt verði að hin sameiginlega lóð sem húsin fjögur standi á sé skipt í 25% hluta fyrir hvert hús samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu.

Mál þetta snúi að hvorugum krafna gagnaðila og sé því ekki tekin afstaða eða veitt andsvar við þeim. Eðli málsins samkvæmt sé farið fram á að þeim verði vísað frá.

Í athugasemdum gagnaðila segir að á fundi fulltrúa húsfélaganna 15. maí 2023 hafi verið samþykkt að fá álit um séreign bílastæða við húsin og hvort samþykki þurfi frá húsfélögum í húsum 40, 42 og 46 vegna áður fyrirhugaðra framkvæmda húss nr. 44 á uppsetningu hleðslustöðva í tvö ómerkt bílastæði.

Þegar ljóst hafi orðið að ekki hafði verið send inn beiðni um álit fyrir öðru ágreiningsmálinu og ekkert hafði gengið að fá aðra álitsbeiðni senda inn í samstarfi við húsfélögin í húsum nr. 40, 42 og 46 hafi stjórn húsfélagsins í húsi nr. 44 farið þess á leit við gagnaðila að koma þeirri beiðni að í andsvari hans svo ekki yrðu frekari tafir á málinu.

Fulltrúi húsfélagsins í húsi nr. 44 hafði þá ítrekað minnt á samþykki fundarins 15. maí og síðan boðist til að senda inn aðra álitsbeiðni til að svör fengjust við báðum ágreiningsmálum. Fulltrúi húsfélagsins í húsi nr. 42 hafi neitað að vera mótaðili í nýrri álitsbeiðni á þeim grundvelli að það tefji fyrir málinu og fulltrúar húsfélaganna í húsum nr. 40 og 46 hafi neitað að vera mótaðilar þar til álit fáist um séreign bílastæða.

Það ætti að vera öllum málsaðilum til hagsbóta að fá úr þessum ágreiningsmálum skorið sem fyrst og því sé þess óskað að kröfur gagnaðila verði ekki felldar niður.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, samkvæmt 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip sé því að skipta. A 40-46 eru fjögur sjálfstæð fjöleignarhús sem eru með sameiginlega lóð.

Ákvæði 1. mgr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að bílastæði á lóð séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Þá segir í 2. mgr. að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skuli þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. þó 33. gr. b og 33. gr. c.

Eignaskiptayfirlýsing fyrir A 40, matshluta 01, var innfærð til þinglýsingar 22. janúar 2016. Í henni segir að lóðin A 40-46 sé leigulóð í eigu J að stærð 12.342 m2. Á lóðinni séu sérafnotafletir, bæði bílastæði og eins verandir á 1. hæð eins og komi fram á fylgiskjali 2. Lóðin sé að öðru leyti í óskiptri sameign allra séreigna, en gert sé ráð fyrir að byggðir verði þrír matshlutar til viðbótar á lóðinni. Þeir verði að sömu stærð og sá sem hér um ræði. Matshluti 01 sé að brúttórúmmáli 3.908 m3, og eins og áður sagði er gert ráð fyrir að matshlutar 02, 03 og 04 verði að sömu stærð. Hlutdeild hvers matshluta fyrir sig í lóð sé því 25% sem skiptist svo innbyrðis niður á séreignir matshlutanna. Sambærilegan texta er að finna í eignaskiptayfirlýsingum fyrir A 42, 44 og 46 sem voru jafnframt innfærðar til þinglýsingar 22. janúar 2022.

Í húsi nr. 40 eru fimmtán eignarhlutar og samkvæmt lýsingu á hverjum og einum þeirra í eignaskiptayfirlýsingunni er tekið fram að þeim fylgi merkt bílastæði og er þar vísað í fylgiskjal sem tilgreinir á teikningu hvaða stæði fylgi hverjum eignarhluta. Sambærilega tilgreiningu er að finna í eignaskiptayfirlýsingu fyrir hin húsin. Í fylgiskjölum eignaskiptayfirlýsinganna er að finna skiptingu á bílastæðunum þar sem tilgreint er á teikningu hvaða stæði fylgir hverjum eignarhluta. Þá er einnig tilgreint á teikningu hvernig lóðinni er skipt í fjóra hluta, sem er í samræmi við þá lýsingu á lóðinni sem kveður á um skiptingu hennar.

Í byggingarlýsingu, sem var samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa 11. ágúst 2016, kemur fram að á lóðinni séu alls 105 bílastæði, sameiginleg fyrir hús nr. 40, 42, 44 og 46 og að þar af séu 6 stæði fyrir hreyfihamlaða.

Byggingarlýsing er gagn sem samið er af hönnuði í samræmi við kröfur á grundvelli byggingarreglugerðar, sbr. 4.3.9. gr. reglugerðarinnar. Lýsingunni er ætlað allsherjarréttarlegt en ekki einkaréttarlegt gildi og er t.d. ekki gert ráð fyrir aðkomu eigenda að henni. Á hinn bóginn er eignaskiptayfirlýsing lögboðinn gerningur sem markar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Eignaskiptayfirlýsing þarf að jafnaði að vera undirrituð af öllum eigendum og er henni jafnframt þinglýst, sbr. 16-18. gr. fjöleignarhúsalaga. Af þessum sökum telur kærunefnd að eignaskiptayfirlýsingin gangi framar byggingarlýsingu í máli þessu.

Álitsbeiðandi gerir einnig athugasemdir við að byggingaraðili hafi undirritað eignaskiptayfirlýsingarnar en ekki þeir sem hafi keypt íbúðirnar af honum. Kærunefnd telur ekki tilefni til að gera athugasemdir hér um enda var yfirlýsingin samþykkt af byggingarfulltrúa og henni þinglýst.

Með hliðsjón af öllu framangreindu er kröfu álitsbeiðanda hafnað.

Gagnaðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að ákvörðun um uppsetningu rafhleðslustöðva við hús nr. 44 þurfi ekki samþykki eigenda í öðrum húsum enda hafi lóðinni verið skipt í fjóra 25% hluta sem hver tilheyrir hverju húsi.

Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús er um sameign sumra að ræða þegar það kemur fram eða megi ráða af þinglýstum heimildum að svo sé. Samkvæmt þeim eignaskiptayfirlýsingum sem þinglýst hefur verið á húsin hefur lóðinni verið skipt í fjóra hluta, sbr. framangreint, þannig að hlutdeild hvers matshluta í lóð er 25% og fer skiptingin eftir þeirri tilgreiningu sem er að finna í fylgiskjölum eignaskiptayfirlýsinganna. Þá hefur bílastæðunum verið skipt með þeim hætti sem áður greinir. Gera verður ráð fyrir því að rafhleðslustöðvar verði settar upp við bílastæðin. Af því leiðir að samþykkis húsfélaga í húsum nr. 40, 42 og 46 er ekki þörf vegna uppsetningar á rafhleðslustöðvum við hús nr. 44. Verður því fallist á kröfur gagnaðila.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur gagnaðila.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson